Новости сегодня Последние новости: Актуальные новости России.
Суд раскрыл схему ухода O1 Properties от налогов при покупке недвижимости
Сюжет Эксклюзивы РБК Владельца «Аврора бизнес парк» обязали выплатить налоги и штраф ₽833 млн. Совершенные компаниями группы O1 Properties при Борисе Минце сделки с объектом привели к выводу прибыли от аренды за рубеж без уплаты налогов в России
Офисный комплекс «Аврора бизнес парк» (на заднем плане справа)
Инспекция Федеральной налоговой службы (ИФНС) города Москвы уличила структуры группы O1 Properties в применении схемы по уходу от уплаты налогов при покупке делового комплекса «Аврора бизнес парк» рядом со станцией метро «Павелецкая» на Садовнической набережной. Подробности дела раскрываются в материалах судебного разбирательства между налоговым органом и ООО «Парус-Эстейт», на балансе которого и находится комплекс площадью 60,6 тыс. кв. м. РБК изучил опубликованное решение Московского арбитражного суда.
В начале декабря 2024 года Арбитражный суд Москвы отказал «Парус-Эстейт» в иске о признании незаконным решения московской ИФНС. Этим решением инспекция доначислила компании налог на прибыль в размере 708,9 млн руб., штраф на 124,3 млн руб., а также уменьшила убытки по налогу на прибыль.
Бенефициаром «Парус-Эстейт» на момент налоговой проверки, согласно материалам суда, были кипрские компании, входившие в группу O1 Properties. Претензии к владельцу «Аврора бизнес парка» у налогового органа возникли из-за того, что он посчитал сделки налогоплательщика и связанных с ним лиц «притворными». Сделки, как установила ИФНС, прикрывали действия сторон по созданию в России искусственного долгового обязательства и вывода прибыли ООО «Парус-Эстейт» в пользу иностранных материнских структур без ее обложения налогом на российской территории, отмечается в материалах суда.
РБК направил запрос в ФНС. Связаться с представителем «Парус-Эстейт» не удалось. В O1 Properties, которая управляет комплексом «Аврора бизнес парк», от комментариев отказались.
Как связаны O1 Properties и «Аврора бизнес парк»
Инвесткомпания O1 Properties владеет и управляет 11 бизнес-центрами общей площадью около 624 тыс. кв. м. Среди ее объектов — комплексы «Белая площадь» на Лесной улице, Lighthouse на Валовой улице, Silver City на Садовнической набережной и другие. По итогам 2023 года O1 Properties заняла шестое место в рейтинге российских рантье журнала Forbes с доходом от аренды в $285 млн.
Комплекс «Аврора бизнес парк» на Садовнической набережной изначально принадлежал его девелоперу — Forum Properties Андрея Баринского и Владимира Зубрилина. Но в 2014 году газета «Ведомости» сообщила, что переговоры о приобретении актива начала O1 Properties, которая на тот момент принадлежала основателю O1 Group и экс-совладельцу банка «Открытие» Борису Минцу. Спустя два года стало известно о планирующемся завершении сделки: предполагалось, что O1 Properties обменяет на бизнес-центр свои акции. Тогда представитель продавца — компании Forum Properties — говорил РБК, что стороны согласовывают «последние технические моменты». Условия соглашения он не раскрывал, но пояснял, что объект находится под управлением O1 Properties с мая 2016 года. Но впоследствии O1 Properties подчеркивала, что не владеет офисным комплексом, а лишь управляет им.
До июля 2023 года бенефициаром «Парус-Эстейт», на балансе которой находится «Аврора бизнес парк», как и во время проведения налоговой проверки, согласно данным СПАРК, была кипрская Arsenic Limited. Она, по данным торгового реестра Кипра, принадлежит Fermium Limited.
Обе кипрские компании возглавляет Леонид Татко, входивший в совет директоров O1 Properties в 2022 году (более поздних данных нет). Fermium Limited находится в составе собственников Arsenic Limited с 2016 года, а с 2019 года числится ее единственным бенефициаром. Сама Fermium Limited через Estelle Holdings Limited подконтрольна Cesium Limited. Данная структура, в свою очередь, с 2019 года принадлежит одному из текущих акционеров O1 Properties — кипрской Yofoura Holding Limited. Она владеет в инвесткомпании 14,4% акций класса А и 21,8% акций класса В, говорилось в ее отчете за 2022 год.
На текущий момент у «Парус-Эстейт» сменились владельцы: по данным СПАРК, компания принадлежит АО «Дункан». Его учредителем в 2021 году (более поздних данных нет) был указан Игорь Пундер, он же указан в качестве гендиректора компании.
Кому принадлежит О1 Properties
Борис Минц в 2018 году передал контроль над О1 Properties кипрской Riverstretch Trading & Investments. Сейчас этой компании принадлежит в О1 Properties около 61,17% акций, следует из приложения к отчету эмитента. Основной бенефициар Riverstretch Trading & Investments, как следует из данных СПАРК, — бизнесмен Павел Ващенко, которому в 2011 году принадлежало 25% компании «Регион портфельные инвестиции».
Как описана схема ухода от налогов
Решение о доначислении налогов ИФНС приняла после проверки за период с 1 января 2017-го по конец 2019 года. Инспекция изучила сделки по изменению структуры собственности компании-владельца «Аврора бизнес парка». До августа 2016 года 100% долей «Парус-Эстейт» принадлежало кипрской First Estate Connection Limited. Затем единственным владельцем «Парус-Эстейт» стало ООО «Альта». Его участниками были кипрские Fermium Limited и Arsenik Limited, которые входили в группу компаний O1 Properties, следует из решения суда.
Инспекция обнаружила, что в результате последовательных взаимосвязанных сделок у «Парус-Эстейт» было создано искусственное долговое обязательство, проценты по которому уменьшают налоговую базу компании по налогу на прибыль в России. Когда в 2016 году «Альта» приобрела 100% «Парус-Эстейт», средства на покупку ей предоставила Arsenic Limited: в июле того года между сторонами был заключен договор займа на 21,5 млрд руб. Arsenic Limited, в свою очередь, могла получить эти средства в рамках кредитного договора между кипрской Ohura Investments Limited и VTB Bank Deutschland AG на $300 млн от апреля 2014 года.
При этом спустя месяц после смены собственника компании — владельца «Аврора бизнес парка» было принято решение о ее реорганизации: «Альта» вместе с ее долговыми обязательствами была присоединена к «Парус-Эстейт».
Инспекция ФНС полагает, что договор займа между ООО «Альта» и Arsenic Limited с последующей реорганизацией был заключен с единственной целью — перенести обязательства по обслуживанию договора займа с иностранной компании на объект сделки. «Arsenic Limited, перенеся выплату долговых обязательств на ООО «Парус-Эстейт», компенсирует расходы по приобретению БЦ «Аврора бизнес парк» не через выплату дивидендов, а через возврат тела займа и процентов по нему», — поясняется в решении суда. Прибыль от сдачи в аренду коммерческой недвижимости выводилась, таким образом, под видом процентных выплат в адрес иностранной компании. Финансовое состояние «Парус-Эстейт» после присоединения к «Альте» значительно ухудшилось, а показатели налоговой нагрузки снизились — это выразилось в снижении налога на прибыль, подлежащего уплате в российский бюджет. При этом Arsenic Limited могла в соответствии с положениями соглашения об избежании двойного налогообложения с Кипром не уплачивать налог с процентов.
Инспекция выявила и другое нарушение — завышение стоимости объектов. «Парус-Эстейт» для разных налоговых расчетов применяла разную оценку актива. Например, для расчета налога на имущество актив оценивался в 4,8 млрд руб. А для предельных процентов в целях исчисления налога на прибыль — в 49 млрд руб., говорится в документе. Это, по мнению инспекции, свидетельствует о манипулировании данными о рыночной стоимости объектов недвижимости, искажении показателей финансовой отчетности и искусственном завышении размера собственного капитала. Все эти факторы позволили компании не признавать задолженность перед Arsenic Limited контролируемой и не нормировать проценты по ней.
В ходе судебного заседания представитель налогового органа указал, что сделка по «Аврора бизнес парку» не единственный случай применения участниками группы O1 Properties такой схемы, говорится в решении суда. Приобретение ими недвижимости в России с последующим формированием искусственных долговых обязательств для занижения налоговой базы по налогу на прибыль и уклонения от уплаты налогов с доходов иностранной организации от сдачи объектов в аренду уже были предметом рассмотрения арбитражных судов. Конкретные примеры в решении суда не приводятся.
Какова позиция владельца комплекса
«Парус-Эстейт», в свою очередь, не согласилась с доводами налогового органа. Из решения суда следует, что компания указывала на приоритет правил «тонкой капитализации» (применяется при расчете предельного размера процентов по долговым обязательствам, включаемых в расходы при исчислении налога на прибыль в отдельных случаях. — РБК) над общими антиуклонительными нормами.
Компания также указывала, что спорные проценты по договору займа связаны с финансированием, предоставленным независимым кредитором ВТБ. Он не был заинтересован в участии в бизнесе «Парус-Эстейт» и хотел получать стабильный доход в виде процентов, подчеркивает истец.
Владелец «Аврора бизнес парка» также обращал внимание и на то, что «налоговый орган не вправе оценивать экономическую целесообразность спорных сделок и требовать от налогоплательщика учета операций по наиболее затратному для целей налогообложения способу».
«Парус-Эстейт» планирует оспорить решение Арбитражного суда Москвы: 9 января она направила апелляционную жалобу, говорится в материалах дела.
Как оценивают перспективы спора юристы
В суде было установлено применение «Парус-Эстейт» агрессивного налогового планирования, говорит специальный советник по налоговым вопросам Pen & Paper Андрей Локис. Так, сделки компании и связанных с ней лиц носили «притворный характер» и были направлены на создание в России искусственных заемных обязательств перед иностранной структурой группы, объясняет он. Это позволяло ей учитывать для целей налогообложения процентные расходы по займу и осуществлять безналоговый вывод генерируемой здесь прибыли в пользу зарубежных материнских структур, отмечает Локис. Судебная перспектива у «Парус-Эстейт» отсутствует, полагает Локис.
Управляющий партнер юридического бюро «Пропозитум» Дмитрий Галанцев указывает, что, пока текст самой апелляционной жалобы не появился в открытом доступе, можно только предполагать степень убедительности доводов и перспективы рассмотрения дела вышестоящим судом. Но, по его словам, сложившаяся практика по аналогичным делам зачастую свидетельствует о невозможности «преодолеть» в судебном порядке претензии налогового органа.
Читайте РБК в Telegram.
